除了賣掉、出租、銀行抵押外,有房沒錢的宋朝人還有第四條路:「出典」

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作者:李開周

我有房,沒錢,想把房變成錢。怎麼辦呢?

不外三條路:要麼出售,要麼出租,要麼把它押給銀行,換一筆貸款。

以前還有第四條路,叫做「出典」。

舉個例子。宋朝初年,有位大臣叫薛居正,居官清廉,掙錢不多,倒辛辛苦苦置下一片房產。後來他死了,老婆孩子沒錢用,就把房子讓給別人住,還約好期限,只能住五年,五年期滿,房子再還給他們薛家。[1]

當然,這五年可不是白住,對方必須先付一筆錢,夠薛家老小應急。或許您會說:「這跟租房不是一樣嗎?」絕對不一樣。您租房得掏房租,房租到了房東手裡可是要不回來的;而交給薛家的這筆錢只是墊支,五年期限一到,您把房退了,錢一文不少還是您的。

在這筆交易中,您實際付出的只是那筆錢五年期的存款利息,得到的卻是五年期的房產使用權;薛家實際付出的只是五年期的房產使用權,得到的卻是一筆五年期的無息貸款。

在房子和錢的所有權都沒有發生轉移的前提下,一方暫時有房居住了,另一方暫時有錢應急了,房不起租,錢也不生息,雙方各得其所,互惠互利。這就是出典。

薛居正(912年-981年),字子平,開封府浚儀縣(今河南省開封市)人,北宋名臣、史學家。(Source:網路資源

同樣的例子,我們在〈從《金瓶梅》看明代房市〉一文中有說過潘金蓮賣首飾讓武大典房。

假設武大郎是向小明典房。小明會跟武大簽一合約,上寫典主姓名、錢主姓名、典房幾間、典價幾何、出典日期和回贖日期。

所謂「典主」就是小明,房是他的,所以他叫典主

所謂「錢主」就是武大,錢是他的,所以他叫錢主

這些詞兒在今天很新鮮,但過去曾被廣泛使用,宋、元、明、清四朝不管哪位說起「典主」、「錢主」來,就像我們說「抵押貸款」、「公設比」一樣自然。

另外還有回贖日期,這個是必須在合約裡寫明的。

比方說,武大是現在典的房子,回贖日期寫的是明年國慶,那麼在明年國慶,小明只要把銀子還給武大,武大就得再搬一次家。而如果小明到時候還不了銀子,武大就可以繼續住。

倘若小明一直還不上銀子,武大就可以一直住下去,直到有一天小明說:「武大哥,我這房也不要了,您添幾兩銀子,這房歸您得了。」這時交易的性質就變了,典房就成了售房了。這樣的事兒在過去還真不少,一般來說,典主總是還不上錢,最後不得不把房子賣給錢主。

除了出典,還有第五條路,叫做「活賣」。

再舉個例子。元朝末年,有位先生叫施還,跟薛家一樣,他也是有房沒錢,母親死了都無力安葬,為了儘快籌錢買副棺材,他把祖房賣給了一位牛公子。按照時價,他們家祖房該值幾千兩銀子,牛公子卻只給他一百四十兩。

或許您又會說:「那施還豈不太吃虧了?」一點兒也不吃虧,因為交易並沒結束,等這位施先生有朝一日發了大財,他還能按一百四十兩的原價再從牛公子手裡把祖房買回來。[2]

在這筆交易中,施還實際付出的只是一段不定期的房產使用權,得到的卻是一筆不定期的無息貸款;牛公子實際付出的只是一筆活期存款的利息,得到的卻是一段不定期的房產使用權。在房子和錢的所有權都沒有發生轉移的前提下,一方暫時有錢用了,另一方暫時有房住了,房不起租,錢也不生息,雙方各得其所,互惠互利。這就是活賣。

活賣與出典很相似,區別在於出典有期限,而活賣沒有時間限制,隨時可以贖回,屬於臨時並且不確定的交易。

不過,如果沒法兒,古人還有一常用的招兒:抵當。具體場景如下:

小王揣著一張房契來找武大郎,說:「武總,勞您看看這房契,這是我爸在世時買的縣衙前面那幢樓,上面蓋著官印,貨真價實,您要是覺得還行,這張房契就歸您保管了,只求您借我倆錢兒,我們家都瓢底了。」於是,武大收下房契,拍給小王幾張票子。他們不用簽合約,哪天小王連本帶息還清了錢,武大自會把房契還給他。

反過來講,如果小明一直還不上錢,武大就可以理直氣壯地憑房契賣掉小明家的那幢樓。

聰明的朋友已經發現,典房和活賣必須轉移房子的使用權,而抵當只需要押上房本,並不妨礙業主繼續居住。可是,業主通過典房、活賣融資沒有利息,通過抵當融資則要支付很高的利息,從這個角度講,抵當類似今天的住房抵押貸款。

我想我會選擇出典和活賣,而不樂意出售、出租或者去銀行申請抵押貸款。因為那套房子是我的愛巢,我缺錢也只是暫時的,如果為了一時救急就把房子賣掉,再想買回來可就難了,即便是另買一套,按房價天天這麼瘋漲的勁頭,誰知要多掏多少錢才能再買同樣的一套房子?

如果把房租出去呢,每月收那點兒租,羊兒拉屎似的,也難解燃眉之急。至於說押給銀行,我相信銀行會貸款給我,但是朋友們,那利息可不低呀。

(Source: 劉雙松,《新板增補天下便用文林妙錦萬寶全書》(波士頓:哈佛燕京圖書館藏萬曆四十年[1612]書林安正堂刻本),卷十七,頁17a。)

◎ 房市觀察要點

*「出典」從魏晉之後就興盛起來,到五代時期一度與出售並列,成為不動產變現的兩條主要管道,合成「典賣」。

*「活賣」是跟「絕賣」並列的,前者如文中所說,只是不定期的使用權轉移,後者則是房產所有權發生改變,屬於真正的出售。「活賣」從明朝開始流行,在清朝更加普遍,以至於官方不得不對其進行限制,並在法律上進行規範。

譬如乾隆 24 年(1759)戶部條例:「凡民間活契典當田房,一概免其納稅。其一切賣契,無論是否杜絕,俱令納稅。」(《大清律例通考校注》卷九,戶律‧田宅‧典買田宅第九條例文)

這裡「活契典當田房」就是指「活賣」,當時朝廷對「絕賣」徵收契稅,「活賣」則不收。「活賣」不能為政府帶來收入,也沒有固定期限,交易雙方很容易在回贖金額和房屋品質上發生糾紛,因此清政府是不支持「活賣」的,一如後來中國不支持商品房回購。

*  今日台灣《民法》有不動產典權之規定,獲得不動產使用權的當事人(出典人)必須納稅。宋代也有類似規定,透過「過割」將稅賦也轉移給出典人,是完成典賣的重要程序。

[1] 參見司馬光《悚水紀聞》卷七。

[2] 參見馮夢龍《警世通言》卷二五。

本文摘自貓頭鷹出版千年房市:古人安心成家方案  從西周到民國,上自皇帝下到平民, 為「房子的事」產生過多少苦惱! 皇帝想擴建內城,還得考慮如何安置百姓, 平民為求得一處安身立命之所,努力打拼。 而為了讓人民安心成家,讓房子運作順暢, 政府便於管理,大小規章管束房市的交易, 更衍伸出居間仲介的古代經理人。 本書帶領讀者穿越古今,觀看古代與居家有關的大小事情。 從土地開發、房屋買賣、租賃、政策、居家環境、家居生活到裝潢整修。 從官書到筆記,從書信到墓誌銘,多元史料見證千年房市如何運作和轉變。 
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